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多花200万买房,就是因为买法拍房前没做贷款预审和尽调

一说到失败案例,大家就敬而远之。不过,踩坑也是有价值的,踩坑才能总结出避免重复犯错的经验。

接下来,蓝鲸把近期遇到的几个买法拍房没有进行预审,直接买下后申请贷款失败的典型案例分享一下:怎么也没想到一套别墅,会有三本产证

刚接触到我们的时候,古先生就已经把房子拍到手里了。小区就在家隔壁,是高低配小区,这次拍卖的是小区中的别墅。拍之前,他看过公告上面显示的有三本产证,但没太在意,也没有进行详细的尽调,只想着这套房子挺好,就直接拍了。

客户古先生是国企员工,妻子外企工作,家庭收入中等,职业也属于银行预审偏爱的一类。也恰是因为这个,夫妻俩想当然的认为自己银行预审完全没问题。古先生一家之前买过二手房,目前房子的按揭贷款还没有还完,个人详细征信报告上面还显示着有住房按揭贷款没还清,现在再买第二套,改善家庭居住质量。

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但是他却忽略了【最重要】的一点:法拍房不同于二手房,是不可以直接进行房屋按揭贷款的。想用二手房按揭贷款的思路来办理法拍房按揭贷款,大错特错。办理法拍房按揭贷款是【一定要】提前预审的,而古先生在参拍之前没有进行预审过,直到拍中当天才联系到我们。

除此之外,我们接到古先生的法拍贷订单后,还发现了一个很严重的问题。这套标的虽然是一套房子,可它却有【三本产证】。这意味着,在房屋系统里,这套房子实际上是“三套”,而古先生的二套资格只能再贷款购买其中“一套”。并且只能贷款其中某一套的30%。

根据上海的现行政策,拥有上海二套房产以上的想要再购入房产是没有资格再进行贷款的。因此古先生只能贷其中一套产证份额的30%,无法贷足预期额度,是很致命的问题。为了降低客户的首付压力,能贷款更多,和古先生讨论后有两种方案。
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一、选择其中最贵的一套房产的法拍房按揭贷款,可以贷足这套房屋价值的30%;

二、选择其中一套可以归为普通住宅的法拍房按揭贷款,可以贷足普通住宅价值的50%。

但是结果审批还是被拒了。当天下午我们又为客户做了其他几家银行的加急预审。晚上得到回复,全是拒批。

贷款老师原因如下:

①银行方认为,单独拿这套房产的三本产证其中之一做抵押贷款,之后万一发生客户贷款委员,银行进行追偿会有风险(房屋入口只有一个,进行司法处置风险较大),因此银行仅支持三本产证同时抵押。

②法院方认为,这套房产虽然有三个产证,但是入口只有一个(房屋无法按照产证数量,进行单次交易),仅支持整体一起拍卖。

③客户古先生只有二套购房资格,无法同时贷款购买这三本产证。总而言之,这套房子银行是拒绝为它做贷款的。最后的解决办法,就是古先生一家要不选择全款买下,要不选择违约保证金65万全部没收。最后古先生咬咬牙,硬生生比预期的准备资金多了几百万全款买下了它,但也只能这样了。
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这个案例告诉我们,在购买法拍房时,一定要做好拍前预审!在购买法拍房之前必须尽调!如果参拍之前古先生做了银行预审,那么参拍之前银行就会告知这套房子不能做贷款,古先生也不会一心想要拍中,或许会再观望观望,继续寻找下个合适的机会!


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