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这套可能“捡漏”50万的法拍房,我们却劝他不要买了

“这套房子,还是劝客户不要买了”,下户经理老徐用力吸完最后一口烟,捻了捻烟头。老徐很少下这样的结论,因为在老徐眼里,问题总比办法多。不管是正常的、非正常的长短租约,不管是恶意的占用,还是涉案人员极度的不配合……老徐和法务老李搭配的组合每年解决的问题房源不下20起。这房子到底是什么大瑕疵,让老徐都劝客户别捡这漏了呢?千万不要捡不能处理的漏这套浦东内环老大楼里的两房,所处的板块是陆家嘴二期,正如火如荼的建设中,在修的轨交14号线这两年就要通车,周边以前遗留的厂房未来5年也都会陆续进行旧改。户型没有大软肋,楼层尚可,小区历史成交也比较活跃。从市场研究员角度而言,这个地方的刚需两房,涨幅肯定不会弱于全市平均水平,还是很值得推荐给客户的。客户阿文也看的中这个地段和房子。阿文一家生活工作都在浦东,自己在金桥,老婆在陆家嘴,目前住在金桥三房。手里有些积蓄想投资收租,家里盘点过房票贷票都用完了,也不想加放太多杠杆,就想买个300万以内,租金加上公积金能抵月供的房子。今年参拍了3套后还是没中,阿文有些着急了,不过他的助拍师大伟还是一直劝他再淡定些。毕竟阿文的购买出发点就是投资,虽然和刚需处于同一个赛道竞争非常激烈,但是也没必要超过市场价太多去买法拍。阿文一是担心上海法拍窗口期不长,二是想早点完结一桩事情,心思好放到其他地方。大伟和阿文多次沟通后,让阿文放宽心,大伟会每周跟阿文沟通一次近期会有哪些机会房源,铁定热门的就不参与了。一天晚上,法务老李拉出10套房源清单给到大伟,“这10套小房子都是一个刑事诈骗案件的,有公安查封,依据我们的经验参与的人会少很多,你先发给客户看看,有没有客户能看中的。我也发给研究员,她也会结合客户的需求推荐排序的。等你们确定了意向房源,我和老徐会尽快安排尽调的。”阿文在助拍师和研究员的建议下,选中了3套。这套浦东内环的小两房就是其中之一。一周后,法务老徐就给阿文详细的说明了一下这几套房子背后的案情,被执行人情况。这批房子都是同一家小贷公司名下的房产,虽然产权人是这家小贷公司,但目前里面的居住人都是上家的房主,被执行人公司早已经关闭,法人及股东都已经被判服刑中。这家公司是几年前玩套路贷的,专门诱骗名下有房又临时想借钱或者想贪小便宜的人,名义借款一二十万,在签借款合同的时候也让借款人签下公证协议,万一不能按时还款,房子会被过户到小贷公司名下。借款人正常还款一段时间后,会发现还款账户没办法再还款,也联系不到借款人,便大多以为自己捡了天大的便宜,白捡了一二十万。殊不知,他们的房子已经在他们不知情的情况下被过户了!法务老李多方打探,了解这批房子目前都有人占用,基本都是一家老小住在里面,他们也都是三个月前,收到法院通知才知道,自己的房子在三年前就被过户,已经不属于他们,才发现家人背地里犯了如此大错。虽然占用人无法接受这样的现实,但是从法律意义上,该房产已确实不再属于他们,属于目前被公诉的小贷公司。他们与小贷公司的纠纷,需要再另起诉讼。从老李的角度而言,案件关系简单明细,公安查封虽然解封漫长一些,但关系简单。房屋本身也无土地、产权、过户等方面的成本风险。老徐下户就是为了现场再核实这几套房产实际的清房难度,经过几番调研,老徐还是得出让客户放弃排序第一位的这套。老徐缓缓说道:“这三套里面,另外两套有占用,这套没占用,看上去好像这套没问题。可这套的实际隐患最大。”“为啥,这可是客户最看中的一套”助拍师大伟问道。“这套房子的主人是个离异中年人,有一个刚成年在上大专的儿子。儿子和他爸关系不好,他爸离婚早,之后成天也就是吃喝打麻将,还常醉酒,生活一团糟。早些年赌博输了不少钱,当年问小贷公司借钱,也是因为赌博。”“那看上去也还好啊,在您经手的案子里面着算啥”“案子虽然简单,但是关系复杂。隔壁住着的就是他的亲哥哥,当年也借了不少钱,至今没还,两家关系也很僵。关键是两家的门,共用一个走道。第一次我过去没遇到人,只见走到里面摆满了厨具,俨然已成了一个厨房了。我看都还正常使用,不像是不执行的这户的东西。第二次我特意晚上过来,正巧碰见有人在这里烧饭。这家人见到有人来问房子的情况,特别激动,气愤的激动。扬言,谁住这里都得把钱还了。还说了很多以前这房子里面这家人生活的种种矛盾。不仅话难听,我愁了一眼他哥屋子里面,也实在是脏乱臭。”老徐又补充到“我们清场可以解决被执行人这一户问题,但是隔壁人家的是管不了的,虽然客户买下来后不可能还钱给到他哥。但无论客户买下来是自住还是出租,每天要穿过这样的走道,还要听隔壁骂骂咧咧的话,怎么心理都是不舒服的。很可能会影响买入手后的在出租和销售。调研情况你可以反馈一下给客户,如果他能接受风险后果,也是可以的。”“确实是影响会很大,那我们还是要跟客户说明这个情况”大伟应到。阿文听了我们法务小组的反馈后,也同意放弃这套,重心转向在另外两套可以解决清场问题的房源中。竞拍当天根据战况,及时调整到了竞争较小的那套,如愿中标,并在拿到产证后3个月内按参拍前给到的清场方案解决清场,顺利交房。而那套放弃的房子,竟然因为公告中写了“空置,按现状拍卖”吸引了10人左右竞争,最终价格拍到了近乎市场价格的程度。我们还是替中标人感到可惜的,希望中标的就是原业主的哥哥。法务小组是法拍优选故事最多的部门,需要对每套客户意向的房源进行多维度的调研。大小案件都经历过,既有像,徐翔同出一门中晋系的大佬徐勤的汤臣一品的;安邦系大佬吴小晖涉案住宅,俯瞰湖南路别墅的大平层;上海十大豪宅,西郊徐泾的稀缺独栋别墅等,这样高端豪宅背后一个个商业大佬或者企业主历经动荡的故事。也有,像浦东三林、普陀桃浦、嘉定江桥、闵行马桥、松江泗泾等有大型拆迁安置住宅区各种暴富又破产的狗血故事。(文中出现人名皆为化名)想了解更多法务小组们的故事?关注公众号,常有更新哦

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